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房地产限购政策的合法性研究

作者:林嘉庆  日期:2017-08-17  来源:广东华法律师事务所  关注:35

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红头文件可治天下

2011年3月18日,佛山市人民政府发出佛府办(2011)28号文《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》的红头文件,旨在实施历史上中严厉的房地产限购政策,当中通知第三点如下:“ 三、合理引导住房需求。实施市行政区域内住房限购措施,原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房(自发文之日起)。”

不知道是“暂停政府向其售房”还是“暂停房地产开发商向其售房”或者“暂停业主向其售房”,反正从那天起,有的人手中的房难以卖出了,有的人手中的钱功能就缺少了购房功能,对于无法赶上末班车的市民只有叹气!没有人提出异议。

限购政策的性质是什么?

     上了50岁的中国人都明白,就是在30年前,限购他们见多了,家常便饭,就是限制你卖,你养的猪只能卖给国家,食品站统一收购,给你钱,给你肉票。你手中有钱,但是,你只能拿肉票购买猪肉,不能多买,少买可以,但是肉票过期作废。一切都是计划经济,你再有钱,养的猪再多,你也会因为缺少肉食而营养不良。

   同样,佛山市实施历史上中严厉的房地产限购政策,“原则上”(实践中是必然的)来佛山工作不满一年的外地户籍家庭,不管你对佛山市作多大贡献,不管你有多好的经济条件,都只有租房或露宿街头了;“原则上”(实践中是必然的)即使佛山市本地户籍家庭,不管你家庭有多少人口,不管你的2间房屋能不能住,不管你有多土豪,你都不能购房改善居住条件,你手中的钱只能放银行贬值;

   一句话,限购其实就是用行政手段,限制市民花钱买房,限制人民币的用途。《中国人民银行法》第十五条 中华人民共和国的法定货币是人民币。以人民币支付中华人民共和国境内的一切公共的和私人的债务,任何单位和个人不得拒收。”限制人民币的用途是对人民币信用的贬损,对国家的经济有害无益。

限购政策的法律依据是什么?

     根据佛山市人民政府发出佛府办(2011)28号文《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》,其制定该政策是依据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和省政府有关文件精神,而《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号 内容为“各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称国发10号文件)印发后,房地产市场出现了积极的变化,房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,进一步做好房地产市场调控工作,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:……”从以上的文件制定过程可以看才,从上到下,均没有法律的授权。

       依法行政是依法治国的核心,任何限制性的行政行为,如果得不到法律的支持,均属于非法行政。

        违反限购政策的合同合法有效吗?需要履行吗?

   虽然房地产限购政策在新闻上广为传播,但是,还是有人不小心违反限购令,与房地产开发公司签订合同,交了定金,怎么办?该合同合法有效吗?需要依法履行吗?

按照计划经济时代的观念,违反政策禁令,当然无效,当然不需要履行。

但是,不好意思,法律就是法律,上述签订合同是合法有效的。

    根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:…  (五)违反法律、行政法规的强制性规定”; 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)“ 第四条 合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”

     “限购政策”既非法律,也不是行政法规,限购还不是强制性规定,只是“原则上…... 暂停….”,是相当暧昧的规定,违反限购政策的合同是当然合法有效。

      司法判例中,广东省佛山市南海区人民法院一一年七月十四日作出(2011)佛南法民三初字第886号民事判决书,当中认定,“本院认为,原、被告签订的《(广东省)商品房认购书》、《<商品房认购书>补充协议(一)》是双方真实意思表示,其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。….”

合法有效的合同当然需要履行,依照中华人民共和国合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”那是法律规定的义务,他人无法干涉。

 

房地产登记部门对违反限购的房地产买卖不予登记是否涉嫌行政不作为?

虽然,实施限购政策以来,还没有发现有人强行要求房地产部门为违反限购的房地产买卖做过户登记,但是,如果真有人将违反限购的房地产买卖提交房地产管理部门过户登记,房地产管理部门可以拒绝为其登记过户吗?

依照中华人民共和国物权法《物权法》第十条“国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”这条规定的意思是,不动产的登记的范围、登记机构和登记办法要由法律、行政法规作出规定,不能由政策规定,限购政策无权干涉。

同时,物权法第十二条登记机构应当履行下列职责:    (三)如实、及时登记有关事项;  ”广东省商品房预售管理条例(广东省人民代表大会常务委员会)第二十二条 预售商品房时,预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同,在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续;房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。中华人民共和国城市房地产管理法 “第六十条 …  房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,…”

上述的法律均规定了房产管理部门登记义务,无可推卸。只要房地产转让合同有效,则买卖房地产双方的当事人就有法定的义务申请变更登记,政府房地产交易登记机构就有法定的义务在法定的期限内予以登记,如果任何一方不作为,都涉嫌违法。

依法治国去哪儿了?

其实,房价高可怕吗?很多人买不起房很可怕吗?不可怕,很正常,没有几个大学毕业工作几年就能买房的,特别是一线城市。如果政府要为没有房的人解决住房问题,很简单,多建公租房即可,商品房价格中地价税收占50%以上,看看各级政府的土地财政占比例就清楚了。只要地方政府舍得用高地价的钱建设公租房,没有解决不了的。

房价高低是市场问题,应该用市场的手段去解决。

市场经济就是法制经济,应该以法律的手段去管理市场。

依法治国就那么难吗?非要陷我们的领导人于不义吗?

 

 

            (敬请指正,回邮13802629537 @139.com)


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